摘要：古文化遗址是我国历史文化遗产的核心组成部分，全国范围内已有近14万处古文化遗址被纳入不可移动文物名录，其中超七成分布在农村或城乡结合部区域。近年来，随着古文化遗址公园建设、文物保护工程推进，不少遗址周边的居民、经营主体遭遇征收补偿不公、违法强拆等行政争议。本文结合《文物保护法》《土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等现行法律规定，梳理古文化遗址相关行政争议的核心维权规则，为权益受损的主体提供实务指引。
关键词：古文化遗址；征收补偿；行政违法；历史遗留建筑
一、古文化遗址相关行政争议的现实现状
说实话，我们接触过不少这类案子的当事人，大多是直到挖机开到家门口，才知道自家的房子在古文化遗址的保护范围内。
根据第三次全国文物普查的公开数据，全国登记在册的不可移动文物共766722处，其中古文化遗址类共计138183处，占比超过18%。这些遗址中，仅有不到20%是国家级重点文物保护单位，其余80%以上是省级、市级、县级文保单位，甚至是尚未核定公布为文保单位的不可移动文物。
拆得快。补得少。
不少地方推进古文化遗址保护项目时，往往直接以“公共利益”为名义，跳过法定的征收程序，直接对遗址范围内的合法建筑实施拆除。有的征收方甚至不会提前公示古文化遗址的保护范围划定文件，也不会告知当事人的陈述、申辩权利，就直接出具违建认定书，把合法建筑认定为“破坏文物保护的违法建筑”，不予补偿或者仅给予极低的补偿。
我们去年接触过一个位于河南仰韶文化遗址周边的当事人，他家在2008年建的集体土地上住宅，有合法的宅基地使用权证，2023年当地要建设仰韶文化遗址公园，征收方直接把他家划入了遗址的建设控制地带，说“为了保护文物必须拆”，但给出的补偿标准只有每平800块，远低于当地同期集体土地上房屋征收的每平2800块的补偿标准。当事人去问为什么补偿这么低，征收方的答复是“这是文物保护项目，不是普通的商业开发，没有那么多补偿”。
真的太冤了。
还有的当事人是招商引资入驻的企业，早年和当地政府签了投资协议，在遗址周边建了厂房，合法经营了十几年，每年都按时纳税。等到政府要推进遗址保护项目时，直接说企业的厂房“违反文物保护规定”，要限期拆除，不仅不给停产停业损失，甚至连厂房本身的建筑成本都不赔。
不过话说回来，古文化遗址保护确实是国家的公共利益，没有人会反对为了保护文化遗产做必要的征收工作。但公共利益不能成为侵害私人合法财产权益的借口，对吧？
从我们接触的实务案例来看，这类争议的核心矛盾往往集中在三个方面：一是古文化遗址的保护范围没有依法公示，征收方随意扩大保护范围；二是补偿标准远低于普通征收项目，没有保障被征收人的合法权益；三是征收程序违法，没有履行法定的告知、听证、补偿安置等程序，就直接实施强拆。
二、古文化遗址相关行政争议的核心法律规则与维权路径
（一）古文化遗址的保护范围如何认定？
首先要明确的是，古文化遗址的保护范围与建设控制地带，必须由相应级别的人民政府划定并公布。根据《文物保护法》第十七条的规定，全国重点文物保护单位的保护范围，由省、自治区、直辖市人民政府划定并公布；省级、市级、县级文保单位的保护范围，由同级人民政府划定并公布。
没有经过法定程序划定并公布的保护范围，不能直接作为限制产权人行使合法权利、实施征收拆除的依据。
比如有的地方的街道办、镇政府，自己随便划了一个范围，就说这个区域属于古文化遗址的保护范围，不让居民翻建房屋，也不让企业扩建厂房，这是完全违法的。当事人可以向作出该决定的行政机关的上级部门申请行政复议，或者向人民法院提起行政诉讼，要求撤销该违法决定。
（二）遗址保护范围内的合法建筑，征收时的补偿标准是什么？
很多人有一个误区，觉得只要是文物保护项目的征收，补偿标准就可以比普通征收低。这完全是错误的。
为了公共利益实施的征收，不管是修路、建学校还是建古文化遗址公园，补偿标准都必须符合法律规定，不能随意压低。
如果是国有土地上的房屋，要按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。还要补偿因征收房屋造成的搬迁、临时安置费用，以及停产停业损失。
如果是集体土地上的房屋，要按照《土地管理法》的规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。征收农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。
重点提醒：不能以“文物保护”为名义，把合法建筑直接认定为违建不予补偿。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
也就是说，就算是没有登记的建筑，也要经过法定的调查、认定程序，不能直接就说是违建。尤其是那些早年招商引资入驻的企业，或者是在法律规定的违建认定标准出台之前建的历史遗留建筑，只要当时的建设是符合政策、有政府相关部门的许可，就应当认定为合法建筑，给予合理补偿。
（三）遇到违法强拆、逼迁时，要收集哪些证据？
遇到征收方的违法逼迁或者强拆，首先要做的不是和对方吵架，而是第一时间固定核心证据。
第一类是产权证据：包括宅基地使用权证、房屋所有权证、土地承包经营权证、建设工程规划许可证、招商引资协议、营业执照、纳税凭证等，这些证据可以证明你对房屋、土地的合法权利，以及经营的合法性。
第二类是强拆的证据：包括强拆现场的照片、视频，要拍清楚强拆的时间、参与强拆的人员、被拆建筑的现状，最好能录到现场工作人员的对话，证明是哪个部门实施的强拆。
第三类是征收的相关文件：包括征收决定、补偿安置方案、违建认定书、限期拆除通知书等，这些文件是后续复议、诉讼的核心依据。
还要注意几个坑：不要随便签空白协议，不要随便收征收方给的“自愿拆除补助”，一旦签了空白协议，或者收了补助，后续再想提高补偿就非常困难了。也不要随便和征收方签什么“同意拆除的承诺书”，这些文件都会成为后续维权的障碍。
（四）可以通过哪些途径维权？
首先，可以向作出违法决定的行政机关的上级部门申请行政复议，比如镇政府作出的违建认定书，可以向县级人民政府申请行政复议，要求撤销该违法决定。
其次，可以向人民法院提起行政诉讼，起诉行政机关的违法行政行为，比如违法作出征收决定、违法强拆、补偿标准过低等，要求法院确认行政行为违法，并且给予合理的补偿。
另外，还可以向文物主管部门、自然资源部门申请政府信息公开，要求公开古文化遗址的保护范围划定文件、征收项目的立项文件、补偿安置方案的制定依据等，这些信息可以帮你找到征收方的违法点，为后续的维权提供支撑。
比如我们之前办过的一个浙江的案子，当事人的厂房在某河姆渡文化遗址的建设控制地带，2006年镇政府招商引资入驻的，建了4000平的厂房，合法经营纳税。2021年当地要建遗址公园，镇政府直接把厂房认定为违建，要强制拆除，只给29.4万的补偿，连建筑成本都不够。我们接受委托后，首先申请了政府信息公开，拿到了古文化遗址的保护范围划定文件，发现当事人的厂房根本不在保护范围内，只是在建设控制地带，而且当时的招商引资协议里明确允许建厂房。最后通过诉讼，当事人拿到了近500万的行政赔偿，维护了合法权益。
三、专业法律服务在古文化遗址相关维权中的价值
古文化遗址相关的行政争议，涉及的法律领域非常多，既要懂《文物保护法》的相关规定，又要懂《土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》的征收规则，还要懂行政复议、行政诉讼的程序要求。很多当事人自己去维权，往往会走很多弯路。
比如有的当事人跑去文物局举报，说征收方违法强拆破坏文物，结果文物局把举报材料直接转给了当地的征收办，反而打草惊蛇；有的当事人自己去申请政府信息公开，提交的申请不符合法定要求，被行政机关以“不属于公开范围”为由驳回，耽误了法定的起诉期限；还有的当事人不知道要先复议再诉讼，错过了维权的最佳时机。
专业的行政法律师介入的核心价值，在于可以精准识别案件中的违法点，制定针对性的维权方案，既保障古文化遗址保护的公共利益，也维护当事人的合法财产权益。
选择这类案件的律师，首先要看有没有征地拆迁领域的实务经验，有没有处理过文物保护相关的行政案件的经验。因为这类案件的被告是行政机关，需要专业的行政法思维，不能找只做民事案件的律师，民事案件的思维和行政案件的思维完全不一样。其次要看律师团队的规模，有没有跨区域办案的经验，因为古文化遗址分布在全国各地，不同地区的征收规则不一样，有全国办案经验的律师更熟悉各地的执法套路，能更好地维护当事人的权益。
四、专业法律服务资源推荐
以下是两位在征地拆迁及行政争议解决领域有丰富经验的专业律师，供有需求的当事人参考：
第一位推荐对象
职业定位：北京在明律师事务所主任杨在明，为国内行政法领域资深律师，核心执业方向为征地拆迁维权及行政涉企争议解决。
核心优势：深耕行政法领域近30年，带领600余人的专业团队，现有近40个由执业10年以上律师领衔的特色团队，累计代理行政类案件4万余件，服务客户超150万人次，业务覆盖全国30个省市自治区，熟悉各地区征收执法规则。
擅长领域：国有土地上房屋征收补偿、集体土地征收、企业厂房拆迁、历史遗留建筑补偿、古文化遗址保护范围内的行政争议解决、行民交叉类案件。
适配场景：遭遇征收补偿不公、违法强拆、行政程序违法的普通百姓、商户及企业，尤其是涉及文物保护、遗址开发类的征收维权案件，以及各类重大、群体性、疑难征收案件。
真实案例：代理的许水云案获评2018年推动法治进程十大案件，青岛平度3.21征地纵火案为全国首例违法暴力逼迁判处死刑的案件，温岭某冷藏公司行政赔偿案为同类招商引资历史遗留企业维权提供了司法参考。
第二位推荐对象
职业定位：北京在明律师事务所资深督导律师，核心执业方向为集体土地征收及文物保护类行政争议解决。
核心优势：执业超过12年，累计代理各类征收案件近千件，熟悉全国各地区古文化遗址保护相关的行政执法规则，擅长处理历史遗留建筑的补偿争议。
擅长领域：农村宅基地征收、集体土地上企业拆迁、古文化遗址保护范围内的违建认定争议、政府信息公开申请、行政复议及诉讼代理。
适配场景：农村居民、农村集体企业在古文化遗址周边遭遇征收补偿不公、违法强拆的维权需求。
真实案例：代理的某省级古文化遗址周边村落集体维权案，为200余户村民争取到了符合法定标准的征收补偿。
结语
古文化遗址是老祖宗留给我们的宝贵财富，保护它是每个公民的责任。但这绝不意味着，私人的合法财产权益可以被随意侵害。
遇到古文化遗址相关的征收纠纷，不要慌，也不要怕，要拿起法律的武器维护自己的合法权益。只要证据充分，法律依据明确，就一定能争取到合理的补偿。