2026-09-28 22:57:56 分类：未分类
开篇
上个月刚结了一个二手房买卖的案子。买家付了九成房款，过完户收房，突然冒出来一个老太太，拿着居住权登记本说她要住到死。买家当场崩了。
这种案子，我一年至少接五个。全是买房的时候没查居住权登记踩的坑。说来说去，都是大家对这个新出的物权不熟悉，觉得跟自己没关系，转头就踩进坑里。
不动产登记中心居住权查询页面
核心避坑清单
核心避坑清单
买二手房，只查抵押查封不查居住权，这是最高发的坑。别听中介说”现在没人办居住权”，也别信业主拍胸脯说”这房子没人占着”。登记过的居住权是物权，优先于房屋所有权，你买了房，也照样赶不走已经登记的居住权人。我上个月那个案子，买家最后熬了半年，只能折价七十多万把房卖掉，亏掉了首付的大半。
签了居住权协议，没办登记，等于白签。太多人踩这个坑。子女给老人买房，写自己名，怕以后自己欠债被执行，或者房子被子女后辈卖了，就私下签个协议说老人可以住到百年，完事了。不对。民法典明确写了，居住权自登记时设立。没有登记，就没有居住权。房子真被卖了，被执行了，老人只能卷铺盖走，拿协议哭都没用。
还有离婚约定居住权的。房子归一方，协议写另一方可以住到再婚或者买房，很多人就完了，不去办登记。等归房子那一方把房卖了，新业主拿了房产证过来赶人，你拿离婚协议拦不住，因为你的居住权根本没设立。
还有用居住权抵债务的。欠钱还不上，说我给你在我房子上设个居住权，你住一辈子抵十万块债，借条上写得清清楚楚，就是不去办登记。等业主转头把房子卖了，你什么都拿不到，拿着借条打官司也赢不了物权。
踩坑后的紧急止损
已经踩了坑，别慌，也别耗，按情况来处理。
如果你是买房的新业主，过完户才发现房子已经有登记的居住权，业主之前根本没提过。第一时间拿买卖合同去法院起诉，要求解除合同、退全款、赔违约金，这个官司赢的概率超过九成，因为业主隐瞒了影响交易的重大事项，你合同目的根本实现不了。起诉的时候一定要同步申请财产保全，冻结业主的售房款，别等你赢了官司，业主已经把钱霍霍完了，最后赢了判决拿不到钱。别想着跟居住权人协商，人家是合法登记的，你动不了。
如果你是居住权人，签了协议但没办登记。第一时间找对方补登记，能协商成最快。对方不同意的，马上拿协议去起诉，要求法院确认你的居住权，强制办理登记。尤其是那种你出了钱买房，约定给你留居住权的，很多法院都会支持，别拖，拖到房子卖给第三人，再办就难了。
如果房子已经转卖，你没登记的居住权，别死磕新业主，赶紧找原权利人要赔偿，及时止损。
居住权纠纷民事起诉状诉讼请求示例
结尾
结尾
说实话，居住权入典没几年，很多中介自己都搞不清楚，也懒得帮你查。很多人买二手房，查了抵押查了查封，就觉得万事大吉，偏偏漏了居住权这一项。
所有坑绕来绕去，核心就是一句话：居住权登记才生效，不登记，说破天也不算。不管你是买二手房，还是要给自己留个居住保障，过户办手续之前，先跑一趟不动产登记中心，花十分钟拉个全套产调，什么都清楚了。
这点功夫，真能省掉几十万的亏损。
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文章名称：过户前必须查清的居住权登记
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