2026-09-19 20:31:49 分类：未分类
你借出去两百万，对方拿房子抵押给你，等到法院拍卖房子还钱的时候，却告诉你轮不到你拿钱，一分都拿不到。
别笑，真有人这么干过。
很多人以为只要我拿了抵押，我就能优先拿到钱，殊不知抵押物处置的顺序错了，你的抵押权就是一张废纸。
同一套抵押物，到底谁先拿钱？
说个真实的案子，裁判文书网公开就能查到。
个体户老王周转不开，先借了发小老李一百万，把自己市中心那套一百平的房子抵押给老李，双方签了合同，老李把老王的房产证扣在了手里，觉得万无一失，没去办登记。
没过半年，老王又找银行贷了三百万，还是用这套房子抵押，这次银行按流程办了正规抵押登记。
后来老王生意崩盘，还不上钱，房子被法院拍卖，卖了三百六十万。
你猜怎么着？银行先拿走了自己的三百万，剩下六十万，老李一分都捞不着？不对，老李连十万都拿不到——因为老李没办抵押登记，他的抵押权根本不生效，只能和其他普通债主一起按比例分。
最后老李只拿到了不到八万，哭都没地方哭。
说实话，我见过太多人栽在这个事上，觉得扣房产证比啥都管用。
屁用没有。
只要没去不动产登记中心办抵押登记，你这个抵押权就不算数，哪怕你签了合同，对方偷偷补个房产证就能把房子卖了，你拦都拦不住。
那登记过的同一套抵押物，顺序怎么排？
很简单，按登记的先后顺序来，先登记的先拿钱，拿完剩下的再给后登记的。
登记同一天？那就按你们各自的债权比例分。
不动产抵押登记办理流程指引表
多个抵押物混押，顺序瞎调会出大事
不少人碰到过这种情况：同一个债务人，欠了好几个人钱，手里有房有车，分别抵押给了不同的人。
就说另一个案子，赵总开公司欠了我客户A三百万，把公司的写字楼和一辆迈巴赫都抵押给A，办了登记。后来赵总又欠了客户B一百万，把那辆迈巴赫抵押给了B，也办了登记。
后来赵总还不上钱，要处置资产，A心想我先把迈巴赫卖了，卖了两百万，刚好能抵我一部分债，剩下的我再拿写字楼卖了补，这不挺好？
结果B直接把A起诉了，法院判决A把卖迈巴赫的钱吐出来重新分。
为什么？说人话就是，你A虽然同时有写字楼和迈巴赫两个抵押权，但迈巴赫已经抵押给B了，你不能盯着B唯一的抵押物先薅，薅完B就啥都没有了。
那正确的顺序应该是什么？
如果多个债权人都有抵押权，都登记过，那先登记的先从自己抵押的那个财产里拿，同一财产多个抵押的，还是按登记先后。
如果是同一个债权人多个抵押物，要和其他债权人分的话，得先执行没抵押给别人的财产，再按比例分已经抵押给多个人的财产，不能瞎插队。
别觉得这是小事，真这么干了，卖了钱也会被追回来，白搭时间白搭精力，最后还得掏诉讼费，何苦呢。
多个抵押物清偿分配案例示意图
这些隐形插队的，90%的人都想不到
这些隐形插队的，90%的人都想不到
哪怕你登记了，也排在前面，也别大意，总有你不知道的优先权，能插到你前面拿钱。
第一个就是税费。
房子欠了好几年的房产税没交，或者原房主买房子的时候就没交契税，那拍卖房子之后，先把欠国家的税补上，剩下的才轮得到债权人分。
第二个就是司法执行的费用。
你申请法院拍卖抵押物，拍卖费、执行费、诉讼费，这些都得从拍卖款里先扣，扣完了才轮到你们分。我之前有个当事人，抵押物拍了两百万，各种费用加税费扣了快六十万，本来以为能拿一百五十万，结果到手只剩一百四十万不到，当场就傻了。
第三个就是破产企业的职工工资。
如果抵押物是破产公司的资产，那欠工人的工资，是排在抵押权前面清偿的。你哪怕抵押了整栋楼，卖了之后先给工人发工资，剩下的才轮到你，这个是法律明确给工人的优先权，你争也没用。
那给你几个能直接落地的建议，看完照着做，绝对能避开90%的坑：
第一，接受抵押之前，花五十块钱去不动产登记中心打一张完整的产调，上面清清楚楚写着这套房子有几个抵押，分别欠多少钱，有没有查封，欠不欠税费。别嫌麻烦，五十块钱买个心安，比最后亏几十万强。
第二，不管对方是你发小还是你亲哥，抵押必须办登记，不办登记哪怕利息再高也别借钱。扣房产证没用，写借条也没用，只有登记了，你的抵押权才作数。
第三，如果你是后顺位的抵押权人，借钱之前先算清楚：先顺位抵押了多少钱，房子拍卖大概能卖多少钱，扣完税费执行费，剩下的够不够覆盖你的本金利息，不够绝对不借。别抱着侥幸心理觉得对方说不定能还钱，真出了事，哭都来不及。
不过话说回来，真碰到了，也别慌，该起诉起诉，该申报债权申报债权，别躺着等，等着等着钱都被别人分完了。
很多人觉得抵押物处置顺序是银行和大公司才关心的事，普通人碰不到。
你大概率遇到过朋友做生意找你借钱，说拿房子抵押给你，对不对？
多懂一句，就能少亏几十万，这不比啥都强。对吧？
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文章名称：抵押物处置顺序：普通人借钱收债必须懂的避坑指南
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