2026-09-11 08:52:42 分类：未分类
刚结完一个案子，当事人收房三年，才想起找我。楼下邻居把入户门外的公摊楼道封了半面，定做了整墙鞋柜，连楼道里的消防栓都挡得严严实实。他当初刚收房，想着邻里关系不好撕破脸，忍了。现在儿子要结婚，卖房子换改善，买家一来看见楼道堵成这样，直接压价十五万，还说不要了。他这才急了。
收房第一周，这几处必须查
楼道入户区，是重灾区。十户有八户会在门口放鞋柜，更过分的直接打隔断封起来，把公摊变成自家玄关。只要算进你房产证公摊面积的公共区域，半平米都不能让。
别觉得不影响你走路就没事。真着火了，那堵柜子就是挡在逃生路上的墙。
然后是小区公共绿地，基本都被一楼业主圈了，搭围栏改私人小院，种菜搭葡萄架。
还有地下车库的空闲角落，楼顶平台，小区配套的架空层，全是私自占用的重灾区。有人堆杂物，有人改储物间，顶楼业主直接盖阳光房，全楼业主的公共空间，变成他家后花园。
小区楼道公共区域被私自占用装鞋柜实景图
说实话很多人就是抹不开面，刚搬进来跟邻居闹僵，以后不好相处。可你想过没有，你让一步，对方就得寸进尺，今天占半米，明天占一米，最后你连说理的地方都难找。
开发商的“赠送”陷阱，踩了就是血亏
我接触的案子里，超过一半的公共区域占用，根源在开发商卖房时的套路。说什么“买一楼送花园”“买顶楼送露台”，多收你十几万几十万的“赠送费”，转头你圈了地，全楼业主告你，你输了官司还要拆，钱也打了水漂。
公共区域归全体业主共有，开发商半毛钱的处置权都没有，写进合同也无效.
去年有个客户，买顶楼多花了二十万，就为了开发商说送的80平露台，他又花十万搭了阳光房，种了花，住了两年，业委会把他告了，法院判限期拆除，还要他承担两万多的诉讼费。找开发商要钱，开发商早在交房后就撤了项目部，连人都找不到。
一楼住户私自圈占小区公共绿地改私人小院实景图
不过话说回来，也有那种本来就是产权登记在你名下的露台，那另说。只要没写进你不动产权证的，全是公共的，别信开发商的鬼话。
踩坑之后，按步骤止损别乱来
踩坑之后，按步骤止损别乱来
真碰上已经被占用了，别冲动，别自己上门吵架，更别直接动手砸东西，那是给自己找麻烦。按步骤来：
第一步，先固定证据。拍照拍视频，把占用的范围拍清楚，再去不动产登记中心调户型图，确认那块确实是公共公摊，别闹乌龙把人家套内面积误当成公共的，反而理亏。
第二步，找物业。物业有法定的管理义务，必须出面制止违规占用，要是物业不管，你连物业一起告，很多判例里物业因为不作为，都赔了钱。
第三步，物业管不了就找城管。只要涉及违建，比如打了隔断、圈了围栏、盖了阳光房，城管有执法权，直接上门拆，比你打官司快大半年，不用你花诉讼费。
第四步，真要走到起诉，你可以单独告占用人，也可以联合整栋楼的业主一起告，诉讼费平摊下来没多少钱，胜诉之后法院会强制执行，费用都是对方出。
别等卖房子的时候才想起掐大腿。收房那一天，别光盯着你自己家的墙面地板，出了门，把整层楼道、楼下绿地、楼顶平台都走一遍。该出声的时候别憋着，这点面子，换你后面十几年安心，值。
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文章名称：收房前，一定要盯死公共区域私自占用
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